左暉：北上深的存量房交易占總交易量70%左右

2017年中國(guó)發(fā)展高層論壇3月18日開(kāi)幕，這是全國(guó)“兩會(huì)”之后首個(gè)國(guó)家級(jí)高層論壇。論壇主題為“中國(guó)與世界：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)改革”，論壇圍繞深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、中國(guó)制造2025、環(huán)境治理、高水平對(duì)外開(kāi)放、跨境資本流動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)安全與網(wǎng)絡(luò)治理等議題展開(kāi)。

在談到房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革時(shí)，鏈家集團(tuán)董事長(zhǎng)左暉表示，中國(guó)的住宅存量規(guī)模已經(jīng)有200億平米，二手房交易在去年的占比達(dá)到60%，北京、上海、深圳等城市的存量房交易已經(jīng)在市場(chǎng)上占了70%左右的規(guī)模。

以下是發(fā)言全文：

左暉：謝謝大家的下午時(shí)間，我主要是今天講兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)問(wèn)題是今天我來(lái)談供給側(cè)改革，剛剛張總說(shuō)今天的房地產(chǎn)問(wèn)題主要是供給端的問(wèn)題，我們也非常同意，當(dāng)然我談一個(gè)問(wèn)題是因?yàn)榻裉熘袊?guó)的住宅存量規(guī)模其實(shí)在中國(guó)已經(jīng)有200億平米的存量規(guī)模，我們?cè)谡麄€(gè)住宅的交易里邊，今天的存量房，除了二手房的交易已經(jīng)在去年的占比到60%的新房的比例，所以這個(gè)比例也是到了一個(gè)非常高的程度，并且我們看到了像北京、上海、深圳等等這樣的城市的存量房交易已經(jīng)在市場(chǎng)上占了70%左右的規(guī)模。所以我們會(huì)認(rèn)為這是第一個(gè)命題，就是如何把今天的200億平米的存量住宅，實(shí)際上全國(guó)的流動(dòng)率只有3%左右，在6億平米的每年的流動(dòng)，怎么把兩百億平米的存量的物業(yè)通過(guò)各種的手段到流通中，我覺(jué)得本身對(duì)房地產(chǎn)的供給側(cè)的影響是一個(gè)比較明顯的影響，覺(jué)得這是第一個(gè)方面。

第二個(gè)方面就是我們也看到了，因?yàn)榻裉斓恼麄€(gè)住宅的火熱，也是到了這樣的一種市場(chǎng)背景下，我們也注意到中國(guó)當(dāng)然第一個(gè)我們有一個(gè)比較傳統(tǒng)的，就是說(shuō)我們所有的有土就有財(cái)，大家都去買(mǎi)房子，這個(gè)事情好像在全世界都很少，如果沒(méi)有房的話(huà)就取不著媳婦兒了，我們覺(jué)得很匪夷所思的事情。但是這個(gè)背后我們有另外一個(gè)問(wèn)題，就是我們今天的租賃市場(chǎng)，住宅的租賃市場(chǎng)實(shí)際上是非常發(fā)展的。租賃在住房領(lǐng)域里面基本上算是一種選擇，就是說(shuō)它只是一種過(guò)渡或者是說(shuō)只是一個(gè)安身之所，我們租房的領(lǐng)域，真正能做上大家的一種生活方式，大家的一種選擇，我們今天來(lái)看整個(gè)中國(guó)的租房的形式是非常少的，中國(guó)一年城市的租金大概是一萬(wàn)億左右，相比我們十萬(wàn)億的新房子，6.5萬(wàn)億的二手房?jī)r(jià)格，這邊交易的17萬(wàn)億，這邊交易一萬(wàn)億，這個(gè)6%的交易比例非常大，我們認(rèn)為在未來(lái)租這件事情發(fā)展空間非常大。供應(yīng)的規(guī)模有限制，另外更重要的是我們今天機(jī)構(gòu)化的租賃比例非常低，因?yàn)橹袊?guó)的機(jī)構(gòu)化租賃比例是只有5%左右，我們大概有5%的租賃住宅來(lái)通過(guò)機(jī)構(gòu)提供的。所以我們基本上C2C的一個(gè)非常分散，也效率非常低的市場(chǎng)，我們也會(huì)覺(jué)得，未來(lái)可能會(huì)在這個(gè)方面，會(huì)感覺(jué)整個(gè)的租賃市場(chǎng)的發(fā)展，所謂的供租并舉，我覺(jué)得也是非常重要的。就是說(shuō)隨著租賃市場(chǎng)的發(fā)展，中國(guó)提供更多的租賃的住宅，這些住宅相對(duì)來(lái)說(shuō)品質(zhì)會(huì)更好，租賃的保障會(huì)更充分。同時(shí)，隨著我們今天租賃立法列到議事日程上來(lái)，所以我們會(huì)覺(jué)得租賃本身就是一個(gè)選擇，就是一個(gè)供給側(cè)的一個(gè)很重要的改革的方面。所以這是我們想提的兩個(gè)主要的點(diǎn)。

第一個(gè)是今天我們?cè)诳紤]土地市場(chǎng)，考慮增量市場(chǎng)，考慮開(kāi)發(fā)商是不是愿意蓋房子，把房子及時(shí)提供給市場(chǎng)的命題的同時(shí)，我們不要忘記今天有一個(gè)非常大的存量市場(chǎng)，全國(guó)大概兩百億平米的存量市場(chǎng)的住宅，并且今天事實(shí)上在很多城市里面也扮演了非常重要的交易地位。如何進(jìn)一步的去推動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展，推動(dòng)這個(gè)市場(chǎng)的效率，我覺(jué)得這是一個(gè)很重要的。

第二個(gè)是如何提供更多的租賃化的物業(yè)，讓大城市里面的年輕人，對(duì)于長(zhǎng)期的處在租賃物業(yè)里面，我們自己有一個(gè)統(tǒng)計(jì)，我們有一個(gè)租賃的品牌，在我們這個(gè)租賃品牌里面，租客的平均活動(dòng)時(shí)間是415天，北京市場(chǎng)上平均一個(gè)租賃合同是180天，我想說(shuō)顯然物業(yè)提供租賃的租期會(huì)變得更穩(wěn)定等等，品質(zhì)也會(huì)變得更好，這是我主要的發(fā)言。

樊綱：好，謝謝，講得非常重要的一個(gè)方面，中國(guó)現(xiàn)在成了世界上住房自由率最高的，租賃比例最低的一個(gè)國(guó)家，這是很奇怪的一個(gè)現(xiàn)象。剛才你也談到了一些有關(guān)的問(wèn)題，包括了機(jī)構(gòu)租賃的，機(jī)構(gòu)持有什么的，你覺(jué)得從現(xiàn)在的制度上，從國(guó)家的制度和規(guī)則，包括了一些市場(chǎng)的調(diào)控規(guī)則來(lái)講，有哪些需要改進(jìn)才能促進(jìn)這個(gè)租賃市場(chǎng)，住房租賃的發(fā)展，你們從業(yè)界的角度觀(guān)察到現(xiàn)在哪些重要的問(wèn)題。

左暉：我們覺(jué)得租賃有這么幾個(gè)問(wèn)題，第一個(gè)顯然現(xiàn)在的租賃立法還是蠻重要的，我覺(jué)得核心是對(duì)于租客，對(duì)于承租者的權(quán)利的保護(hù)。今天顯然承租者受到了很多的壓迫，房主可能會(huì)壓迫你，另外是我們租房子的人，擁有房子的人在權(quán)利的享受上是不平等的，大城市上學(xué)區(qū)房的問(wèn)題，你擁有這個(gè)房子和租這個(gè)房子的享受權(quán)利的差距是非常大的。這是第一個(gè)。

第二個(gè)我們希望推動(dòng)機(jī)構(gòu)去提供更多的租賃房屋的規(guī)模，比如說(shuō)今天北京大概只有一億平米的住宅租賃物業(yè)的住宅的供應(yīng)，北京人均供應(yīng)量12平米，這個(gè)供應(yīng)量是非常弱的，所以我們也是一直在推動(dòng)這個(gè)事情，我們希望能夠有各種各樣的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的物業(yè)，能夠進(jìn)到租賃市場(chǎng)里面來(lái)，通過(guò)一些規(guī)范的運(yùn)營(yíng)來(lái)提高用量。

樊綱：我再補(bǔ)充一個(gè)問(wèn)題，如果各地限購(gòu)了，除了剛需以外沒(méi)有投資性的住房購(gòu)買(mǎi)了，就沒(méi)有人租了，這反倒是不是會(huì)引起租賃比例進(jìn)一步的下降，這個(gè)里面的矛盾你們?cè)趺纯础?/p>

左暉：我們也覺(jué)得這是一個(gè)問(wèn)題，因?yàn)閯倓傊v到了我們是一個(gè)自有住房面積比較高的國(guó)家，但是我們一直在看自由住房率的問(wèn)題，我給大家一個(gè)數(shù)據(jù)，比如說(shuō)北京現(xiàn)在是有，我們成套住宅的規(guī)模是730萬(wàn)套，我們兩千萬(wàn)人口是大概九百萬(wàn)戶(hù)，九百萬(wàn)戶(hù)有730萬(wàn)套，我們認(rèn)為這是一個(gè)房戶(hù)比的概念，自有住房率，九百萬(wàn)戶(hù)里面有多少人是有房子的，這件事我們搞不清楚，我們感覺(jué)這個(gè)比例不會(huì)特別高，換句話(huà)說(shuō)擁有多套房子的比例還是蠻高的，所以我覺(jué)得這個(gè)其實(shí)提供了兩個(gè)機(jī)會(huì)，一個(gè)是說(shuō)為了存量市場(chǎng)的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)，第二個(gè)是為租賃市場(chǎng)提供了機(jī)會(huì)。但是我們更覺(jué)得未來(lái)的租賃市場(chǎng)應(yīng)該是有更多的法人物業(yè)，法人持有的物業(yè)投入到租賃市場(chǎng)上，這是今天非常多。